وافق مجلس النواب المصري نهائيًا على مشروع قانون الإيجار القديم، في خطوة حاسمة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. يهدف القانون الجديد، الذي أقره المجلس برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي، إلى وضع أحكام جديدة لعقود الإيجار الممتدة، مع تحديد فترات انتقالية وزيادات تدريجية في القيمة الإيجارية.
فترات انتقالية وزيادات تدريجية في القيمة الإيجارية
يقر القانون الجديد فترة انتقالية مناسبة قبل إنهاء عقود الإيجار القديمة، تمتد لسبع سنوات للوحدات السكنية المؤجرة وخمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى. يلزم هذا الحكم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك فور انتهاء الفترة الانتقالية المحددة، مع إلغاء شامل لكافة قوانين الإيجار القديم بعد انتهاء هذه المدة.
تتحول جميع عقود الإيجار بعد انقضاء الفترة الانتقالية لتصبح خاضعة لأحكام القانون المدني، وتُحرر العلاقة الإيجارية بالكامل وفقًا لإرادة الطرفين المتعاقدين. هذا التحول يهدف إلى إنهاء مفهوم عقود الإيجار القديمة الممتدة بشكل دائم، مما يفتح الباب أمام علاقات إيجارية أكثر مرونة وعدالة في السوق العقاري المصري.
تتضمن الأحكام الجديدة زيادة في القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، حيث ترتفع القيمة بواقع عشرين مثلًا في المناطق المتميزة بحد أدنى ألف جنيه مصري. أما في المناطق المتوسطة والاقتصادية، فتزيد القيمة بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية، بحد أدنى أربعمائة جنيه للمتوسطة ومائتين وخمسين جنيهًا للاقتصادية، مما يعكس تباين قيمة العقارات.
شملت الزيادات أيضًا القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، حيث تقرر زيادة هذه القيمة بواقع خمسة أمثال القيمة الإيجارية الحالية. هذا الإجراء يهدف إلى إعادة تقييم الإيجارات التجارية والإدارية لتتناسب مع الواقع الاقتصادي الراهن، ويضمن عوائد أكثر عدالة للملاك على استثماراتهم العقارية.
تقضي التعديلات بزيادة دورية سنوية للقيمة الإيجارية، سواء للأماكن السكنية أو غير السكنية، خلال الفترة الانتقالية بواقع 15% من القيمة الإيجارية السارية. هذه الزيادة التدريجية تهدف إلى التخفيف من الأعباء المالية المفاجئة على المستأجرين، مع السماح للملاك بزيادة دخلهم بشكل منتظم ومعقول يتوافق مع التضخم.
معايير تحديد القيمة الإيجارية وتصنيف المناطق
يستحدث القانون تشكيل لجان حصر متخصصة في نطاق كل محافظة، تُناط بها مهمة تقسيم المناطق التي تحتوي على أماكن سكنية مؤجرة خاضعة لأحكام هذا القانون. تُصنف هذه المناطق إلى متميزة، متوسطة، واقتصادية، بناءً على معايير دقيقة تشمل الموقع الجغرافي، مستوى البناء، جودة المرافق المتصلة بالعقار، وتوفر شبكات الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الأساسية.
تتولى هذه اللجان مسؤولية تحديد القيمة الإيجارية المستحقة لكل وحدة بناءً على التصنيف المعتمد للمنطقة، مع مراعاة العوامل المذكورة مثل الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة. يجب على هذه اللجان إنجاز أعمالها ورفع تقاريرها خلال ثلاثة أشهر فقط من تاريخ بدء العمل بالقانون، لضمان سرعة التطبيق ووضوح الأحكام للجميع.
حالات الإخلاء الجديدة وحقوق المستأجرين
يُتيح القانون حالات جديدة تجيز للمالك أو المؤجر المطالبة بإخلاء العين المؤجرة، لتتجاوز الحالات التقليدية الواردة في قوانين الإيجار القديم. يُمكن الإخلاء إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على عام كامل دون مبرر مقبول، مما يعالج مشكلة الوحدات الشاغرة دون استغلال فعلي.
كما يُجيز القانون إخلاء العين المؤجرة إذا ما ثبت أن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أخرى أو غير سكنية، بحسب نوع العين المؤجرة، تكون قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر حاليًا. هذا الحكم يهدف إلى منع الاستغلال غير المبرر لعقود الإيجار القديمة من قبل مستأجرين يملكون بدائل مناسبة لسكنهم أو عملهم.
يمنح القانون المستأجرين الخاضعين لأحكامه، قبل انتهاء عقودهم، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية بديلة من الوحدات المتاحة لدى الدولة، سواء بالإيجار أو التمليك. يُقدم المستأجر أو من امتد إليه العقد طلبًا بذلك، مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة الجديدة، مع منح الأولوية للفئات الأولى بالرعاية لضمان دعمهم.
يلزم القانون الدولة، حال إعلانها عن وحدات تابعة لها (سكنية أو غير سكنية) للإيجار أو التمليك خلال الفترة الانتقالية، بأن تكون الأولوية في التخصيص للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار. هذا يتم بمجرد تقدمه بطلب مرفق بإقرار إخلاء الوحدة المستأجرة، مع مراعاة طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة في تحديد الأولوية عند التزاحم، لضمان عدالة التوزيع وتخفيف الأعباء.