وافق مجلس النواب نهائيًا على مشروع قانون جديد ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، المعروف باسم “قانون الإيجار القديم”. يهدف القانون إلى إنهاء عقود الإيجار القديمة تدريجيًا وتعديل قيمتها الإيجارية، مع توفير حلول للمستأجرين المتضررين، مما يمثل تحولًا كبيرًا في سوق العقارات المصرية.
انتهاء عقود الإيجار القديم: مهل زمنية وتصنيف المناطق
يشمل القانون الجديد الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، والتي تخضع لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. تنتهي عقود إيجار الوحدات السكنية بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الوحدات غير السكنية للأشخاص الطبيعية بعد خمس سنوات.
ستشكل لجان حصر في كل محافظة بقرار من المحافظ المختص، تتولى هذه اللجان مهمة تقسيم المناطق التي تحتوي على أماكن مؤجرة لغرض السكنى إلى ثلاث فئات: متميزة، متوسطة، واقتصادية. يراعى في هذا التصنيف عدة معايير، تشمل الموقع الجغرافي وطبيعة المنطقة والشارع، بالإضافة إلى مستوى البناء ونوعية المواد المستخدمة، ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.
تضم المعايير أيضًا المرافق المتصلة بالعقارات في كل منطقة مثل المياه والكهرباء والغاز والتليفونات، وكذلك شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة. علاوة على ذلك، تؤخذ في الاعتبار القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لقانون الضريبة العقارية، في خطوة تضمن العدالة والشفافية في التصنيف.
تعديلات جذرية على القيمة الإيجارية وزيادات سنوية
تطبق القيمة الإيجارية الجديدة اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون. تصبح القيمة الإيجارية القانونية للأماكن السكنية في المناطق المتميزة عشرين مثل القيمة الإيجارية السارية، وبحد أدنى ألف جنيه. بينما في المناطق المتوسطة والاقتصادية، تكون القيمة عشرة أمثال الإيجار الساري، بحد أدنى أربعمائة جنيه للمناطق المتوسطة ومائتين وخمسين جنيهًا للمناطق الاقتصادية.
يلتزم المستأجر بسداد مبلغ 250 جنيهًا شهريًا كأجرة شهرية مؤقتة بدءًا من تاريخ العمل بالقانون، وذلك لحين انتهاء لجان الحصر من عملها ونشر قرار المحافظ المختص. بعد ذلك، يلتزم المستأجر بسداد الفروق المستحقة بأقساط شهرية متساوية على مدار مدة مساوية للمدة التي استحق عنها الفرق.
تزداد القيمة الإيجارية المحددة للوحدات السكنية وغير السكنية بشكل دوري سنويًا بنسبة 15%. أما بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، فإن القيمة الإيجارية القانونية ستصبح خمسة أمثال القيمة الإيجارية السارية اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، ما يعكس حرص المشرع على تنظيم جميع جوانب العلاقة الإيجارية.
شروط الإخلاء الجديدة وأولوية المستأجر في الوحدات البديلة
يحدد القانون الجديد حالات إخلاء الوحدات المؤجرة، فبالإضافة إلى أسباب الإخلاء المنصوص عليها في القوانين السابقة، يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك في نهاية المدة المحددة في القانون (سبع سنوات للسكنى وخمس سنوات لغير السكنى). كما يجوز الإخلاء إذا ثبت ترك المستأجر المكان مغلقاً لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
يمكن للمالك طلب أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء من قاضي الأمور الوقتية في المحكمة المختصة، مع عدم الإخلال بحق المالك في التعويض. بالإضافة إلى ذلك، يشمل القانون حالة الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية أخرى قابلة للاستخدام في نفس الغرض المعد له المكان المؤجر.
يمنح القانون المستأجرين الحاليين أولوية في الحصول على وحدات سكنية أو غير سكنية بديلة متاحة لدى الدولة، سواء بالإيجار أو التمليك. يتطلب ذلك تقديم طلب مرفقًا بإقرار إخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص. تعتمد الأسبقية في التخصيص على الفئات الأولى بالرعاية، وخاصة المستأجر الأصلي وزوجته ووالديه الذين امتد إليهم عقد الإيجار.
يصدر مجلس الوزراء قراراً خلال 30 يوماً من تاريخ العمل بالقانون، يحدد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقي الطلبات والبت فيها وترتيب أولويات التخصيص. تلتزم جهات الدولة المختصة بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي وزوجته ممن امتد إليهم العقد قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة في المادة الثانية من هذا القانون، كما يلغى العمل بالقوانين القديمة بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون الجديد.