قرار جديد يهم الملاك.. السعودية تكشف تفاصيل نظام نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت

أقرت السعودية نظاماً جديداً ومحدّثاً لنزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت، يرتكز على مبدأ قصر النزع على حالات المصلحة العامة مع ضمان تعويض عادل للمالكين. يهدف هذا التحديث إلى تحقيق توازن بين متطلبات التنمية الشاملة وحماية حقوق الملكية الخاصة، عبر آليات واضحة للتقييم والتعويض وحوكمة الإجراءات. وتضمن الضوابط الجديدة الشفافية والنزاهة في جميع مراحل عملية نزع الملكية.

المصلحة العامة والضوابط الصارمة لنزع الملكية في السعودية

بُني نظام نزع ملكية العقارات الجديد في المملكة العربية السعودية على أساس واضح يقضي بحصر حالات النزع على المصلحة العامة فقط مع تقديم مقابل عادل لأصحاب العقارات المنزوعة. وتعرّف المصلحة العامة بأنها كل ما يحقق نفعاً عاماً للمجتمع ويُرجح فيه حق الدولة مثل مشاريع مرافق الحرمين الشريفين، ومشاريع النقل، ومشاريع الطاقة، والبنية التحتية، وكذلك المشروعات الأمنية والعسكرية. وبموجب هذا المبدأ، وضع النظام شروطاً صارمة لعملية النزع، فلا يُلجأ إليه إذا كانت هناك بدائل متوفرة من أراضي الدولة، كما أن هذا النظام لا يسري على أملاك الدولة نفسها، وهذا التوجه يضمن استنفاد كافة البدائل المتاحة قبل اللجوء إلى نزع ملكية أي عقار.

آلية التعويض العادل عن العقارات المنزوعة

وضع النظام السعودي آلية دقيقة ومحكمة للتعويض عن العقارات المنزوعة، تقوم على احتساب القيمة السوقية العادلة للعقار المنزوع، ويُضاف إليها نسبة 20% كعوض عن النزع ولتعويض الأضرار الإجرائية التي قد تلحق بالمالك. ومن جانب آخر، أجاز النظام تقديم التعويض العيني للمالك، سواء كان ذلك بتقديم عقار بديل أو حصص في المشروع المنفذ، شريطة موافقة المالك على هذا النوع من التعويض. ولتشجيع المالكين على الاستفادة من التعويض العيني، يتضمن النظام إعفاءات انتقائية من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء عقار بديل. ولضمان عدالة التقييم، يُسند الأمر إلى ثلاثة مقيمين معتمدين يعملون بشكل مستقل، ويُعتمد السعر النهائي خلال مدة لا تتجاوز 90 يوماً، وهذا التعدد في المقيمين يعزز الدقة والحياد في تقدير قيمة العقار.

حوكمة وإجراءات نزع ملكية العقارات السعودية

على صعيد الحوكمة، أنشأ النظام لجنة مختصة تتولى الإشراف على عملية نزع الملكية، برئاسة محافظ الهيئة وعضوية ممثلين من جهات معنية. تتمثل مهمة هذه اللجنة في التحقق من استحقاق المشروع المعني للنزع، والتأكد من توفر التمويل اللازم، وانتفاء البدائل الممكنة. وبعد اتخاذ القرار، يُنشر قرار البدء في نزع الملكية في الجريدة الرسمية وعلى المنصات المحلية، مع إشعار الملاك المتأثرين وتحديد أجل لا يقل عن 15 يوماً لهم لتقديم مستندات الملكية. وإدراكاً لأهمية التوثيق الدقيق لحقوق الملاك، تُحصر المشتملات الموجودة داخل العقار وتُوثق بالصور والمخططات. وفي الحالات التي يتم فيها نزع جزء من العقار وليس كله، يراعي النظام تعويض المالك عن الجزء المنزوع، بالإضافة إلى ما يلزم لإصلاح أو إزالة الجزء المتبقي من العقار وفقاً لمدى قابليته للانتفاع به بعد النزع الجزئي.

حماية حقوق الملاك وضمان الشفافية

حرصاً على حماية حقوق الملاك، نص النظام على عدة ضمانات مهمة. ففي حال تأخر صرف التعويض المستحق للمالك لأكثر من ثلاث سنوات دون أي تسبب من جانبه، يجوز إعادة تقدير قيمة التعويض لضمان العدالة. كما يمنح النظام المالك الحق في استرداد عقاره إذا انتفت الحاجة إليه أو زالت دواعي النزع أثناء الإجراءات وقبل إتمام عملية النزع. ولتعزيز النزاهة والشفافية في كل مراحل عملية نزع ملكية العقارات، يحظر النظام تماماً تضارب المصالح ويُلزم جميع العاملين بسرية المعلومات المتعلقة بالعقارات وأصحابها. بالإضافة إلى ذلك، يتيح النظام الحق في الاعتراض النظامي للملاك الذين يرون أن حقوقهم لم تُراعَ بشكل كافٍ. وبهذه الضمانات، يحقق النظام الجديد التوازن المطلوب بين متطلبات التنمية المستمرة وحماية حقوق الملكية الخاصة للمواطنين والمقيمين.

تنظيم وضع اليد المؤقت على العقارات

بالإضافة إلى نزع الملكية الدائم، نظم النظام الجديد أيضاً آلية وضع اليد المؤقت على العقارات بآلية مشابهة لضمان حقوق الملاك. عند وضع اليد المؤقت، يُدفع تعويض للمالك لا يقل عن أجرة المثل الخاصة بالعقار، مع إضافة نسبة 20% كعوض عن وضع اليد المؤقت وتعويض عن الأضرار التي قد تنتج عنه. وتكون مدة وضع اليد المؤقت محددة بثلاث سنوات كحد أقصى، وهي مدة قابلة للتمديد في حال موافقة المالك على التمديد. وفي حال عدم التوصل إلى اتفاق مع المالك بشأن مدة وضع اليد المؤقت أو التعويض، يُلزم المالك بالإخلاء لإتاحة المجال للمشروع الذي يتطلب وضع اليد.