حدد قانون الإيجار القديم الجديد حالات واضحة للإخلاء الإجباري للشقق المؤجرة قبل انتهاء المدة القانونية، في خطوة تهدف إلى تحقيق العدالة بين المالك والمستأجر ومنع أي تحايل. هذا التعديل يضمن استعادة الوحدات السكنية في ظروف محددة بوضوح، مما يعزز الشفافية في التعاملات العقارية ويحمي حقوق الطرفين.
شروط الإخلاء الإجباري
نصت المادة السابعة من القانون على حالتين رئيسيتين تسمحان بإخلاء العقار المؤجر قبل انقضاء المدة القانونية المحددة بخمس أو سبع سنوات. هذه الشروط جاءت لتنظيم العلاقة وتوضيح متى يمكن للمالك استعادة وحدته السكنية أو التجارية بشكل قانوني ودون تعقيدات مبالغ فيها.
الحالة الأولى تستهدف الشقق المغلقة لمدة تزيد عن عام كامل دون أي مبرر منطقي أو مشروع يبرر عدم استخدامها. هذا الشرط يهدف إلى ضمان الاستفادة الفعلية من العقارات ومنع تحويلها إلى وحدات غير مستغلة، مما يعكس حرص القانون على تداول الممتلكات.
أما الحالة الثانية، فتطبق إذا ثبت أن المستأجر الأصلي أو من امتد له عقد الإيجار يمتلك بالفعل وحدة سكنية أو تجارية أخرى. يجب أن تكون هذه الوحدة البديلة صالحة للاستخدام لنفس الغرض الذي يؤجر من أجله العقار محل النزاع، لضمان عدم حاجة المستأجر للعقار القديم.
الإجراءات القانونية للطرد
في حال امتنع المستأجر عن تنفيذ قرار الإخلاء الطوعي بعد ثبوت أحد الشرطين، يحق للمالك اللجوء مباشرة إلى قاضي الأمور الوقتية. هذا الإجراء يمكن المالك من الحصول على أمر بطرد المستأجر الممتنع عن الإخلاء دون الحاجة لرفع دعوى قضائية طويلة ومعقدة تستنزف الوقت والجهد.
لا يؤثر هذا الإجراء السريع على حق المالك في المطالبة بالتعويضات المناسبة إذا ثبت تعرضه لأي ضرر مادي أو معنوي جراء تأخر المستأجر في الإخلاء أو سوء استخدامه للعقار. هذا يضمن حماية إضافية لحقوق الملاك ويوازن بين سرعة الإجراءات والحقوق المالية.
حقوق المستأجر والمالك
يحق للمستأجر الطعن على قرار قاضي الأمور الوقتية عبر دعوى موضوعية، مما يتيح له الفرصة لعرض حججه ودفوعه أمام المحكمة. هذا الإجراء يمثل ضمانة قانونية للمستأجر للدفاع عن حقوقه في حال شعر بالظلم أو عدم صحة القرار الصادر بحقه من المحكمة.
لكن يجب الانتباه إلى أن الطعن على قرار الإخلاء لا يؤدي إلى وقف تنفيذ أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية. يهدف هذا النظام إلى منح المالك ضمانًا قانونيًا فعالًا لاستعادة وحدته في الحالات المحددة، خاصة عند إساءة الاستخدام أو توافر بدائل لدى المستأجر.
يعزز هذا القانون الجديد مبادئ الشفافية والعدالة في العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر، ويقلل من فرص التحايل أو استغلال الثغرات القانونية. يساهم التعديل في تنظيم سوق الإيجارات ويحفز على الاستفادة المثلى من العقارات الشاغرة أو غير المستغلة.