23 مليون وحدة مغلقة.. خبير يكشف لغز أزمة الإسكان وعلاقة القطاع الخاص بالأمر

كشف الكاتب الصحفي محمود الجندي أن تفعيل منظومة التسجيل العقاري هو المدخل الرئيسي لحل أزمة السكن في مصر، لا سيما وأن أكثر من 90% من الوحدات السكنية غير مسجلة رسميًا، مما يمنع دخولها في منظومة التمويل العقاري ويحد من قدرة المواطنين على تملكها. وأكد أن المخاوف من حدوث “فقاعة عقارية” لا تنطبق على السوق المصري بسبب ضعف الاعتماد على التمويل البنكي.

أزمة تسجيل العقارات تعرقل حلول التمويل السكني

أوضح الجندي أن تعقيدات إجراءات التسجيل، مثل اشتراط التشطيب الكامل للمنزل وملكية الأرض النهائية، تدفع غالبية المتعاملين في السوق إلى الاعتماد على العقود العرفية أو التوكيلات. واقترح ضرورة تعديل القوانين الحالية للسماح بتسجيل الوحدات نصف التشطيب، وهو إجراء من شأنه إدخال ملايين العقارات إلى المنظومة الرسمية. سيؤدي هذا التعديل إلى تنشيط سوق التمويل العقاري بشكل كبير، ويتيح فرصة حقيقية لتملك المسكن لشريحة أوسع من المواطنين الباحثين عن كيفية حل أزمة السكن في مصر.

ملايين الوحدات السكنية المغلقة والمطورون يركزون على الإسكان الفاخر

أشار الجندي إلى وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب الحقيقي في السوق العقاري المصري، حيث يسيطر القطاع الخاص على ملايين الوحدات التي يستهدف بها فئة محدودة من المستثمرين. تركز معظم شركات التطوير العقاري على بناء وحدات فاخرة باهظة الثمن، تخدم شريحة صغيرة لا تتجاوز 100 ألف عميل سنويًا، بينما تبقى حاجة أغلبية المواطنين دون تلبية.

غياب الرقابة يحول وحدات الإسكان المدعوم إلى سلع للمضاربة

على الرغم من جهود الدولة في توفير الإسكان الاجتماعي، حيث تم بناء حوالي 600 ألف وحدة مدعومة، إلا أن آليات الطرح والتوزيع تواجه تحديات كبيرة. وانتقد الجندي استغلال بعض السماسرة للطروحات الحرة التي تقدمها وزارة الإسكان، حيث يستخدمون أدوات إلكترونية للاستحواذ على الوحدات فور طرحها ثم إعادة بيعها بأسعار أعلى، مما يحولها إلى أداة للمضاربة بدلًا من خدمة المستحقين. وذكر بتجربة البرنامج القومي للإسكان بين 2005 و2008، حيث بيعت وحدات مدعومة لاحقًا بملايين الجنيهات بسبب غياب الرقابة الفعالة.

الإيجار التمليكي حل غير مستغل لأزمة السكن في مصر

وصف الجندي نظام الإيجار التمليكي بأنه أحد أنجح الحلول العملية لمحدودي الدخل، لأنه يتيح للمواطن استئجار وحدة سكنية بإيجار مدعوم، مع تملكها بالكامل بعد فترة زمنية محددة مثل سبع سنوات. ورغم فعالية هذا النظام، إلا أن تطبيقه لا يزال محدودًا للغاية ولا يلبي حجم الطلب المتزايد عليه، مما يستدعي توسيع نطاق تطبيقه ليشمل شرائح أكبر من المجتمع تبحث عن شروط الحصول على شقة إيجار تمليكي.

قانون الإيجار القديم وتأثيره المحدود على سوق العقارات

اعتبر الجندي أن قانون الإيجارات القديمة ليس السبب الوحيد للأزمة، بل إن جذورها تعود لسياسات قديمة أدت إلى عزوف الملاك عن الاستثمار في بناء الوحدات الإيجارية. وأوضح أن تعديل القانون يهدف بشكل أساسي إلى حصر الوحدات الشاغرة أو التي يشغلها غير المستحقين، لكن تأثيره على السوق سيكون محدودًا، نظرًا لأن معظم هذه العقارات أصبحت متهالكة وغير صالحة للسكن وتحتاج إلى تكاليف ترميم باهظة.

حلول جذرية مطلوبة لمواجهة أزمة السكن المركبة في مصر

أكد الجندي في ختام حديثه أن حل الأزمة يتطلب حزمة متكاملة من الإجراءات والتشريعات الجذرية بدلاً من الحلول الجزئية. ودعا إلى ضرورة تبني سياسات جديدة تركز على دعم الطبقة المتوسطة ومحدودي الدخل وتوفر لهم السكن الملائم، مشددًا على أن الحل يكمن في:

• تفعيل منظومة التسجيل العقاري وتسهيل إجراءاتها.
• توسيع نطاق التمويل العقاري ليشمل شرائح جديدة.
• تقنين وتوسيع تطبيق نظام الإيجار التمليكي.
• إصدار قانون المطورين العقاريين لتنظيم السوق.
• إعادة النظر في آليات توزيع الوحدات المدعومة لضمان وصولها للمستحقين.