تطور جديد في سوق العقارات.. بعد انخفاض الفائدة هل تتجه أسعار العقارات نحو التراجع؟ | استشاري يوضح سيناريوهات المرحلة القادمة
أكد استشاري التطوير العقاري، محمد خطاب، أن قرار البنك المركزي المصري بخفض سعر الفائدة، ورغم كونه خطوة إيجابية للاقتصاد عمومًا، إلا أن تأثيره المباشر على سوق العقارات سيبقى محدودًا. ويعود ذلك إلى الطبيعة المعقدة للقطاع والعوامل المتعددة التي تدفع الأسعار، حيث أدت المضاربة المكثفة وتقلبات السوق إلى ارتفاعات غير منطقية في قيمة العقارات خلال السنوات الأخيرة.
خفض الفائدة وتأثيره المحدود على سوق العقارات
أوضح محمد خطاب خلال مداخلة هاتفية ببرنامج “تعمير” على قناة ON، أن تكاليف التمويل لا تُعد العامل الوحيد الحاسم في تحديد أسعار العقارات. وأشار إلى أن المطورين العقاريين واجهوا تحديات مالية واقتصادية كبيرة في الفترة الماضية، مما دفعهم لرفع الأسعار بشكل مفرط. وعزى خطاب جزءًا من هذه الزيادات إلى ما أسماه “معامل التحوط”، خاصة في ظل الفجوة الكبيرة بين سعر الدولار الرسمي وسعره في السوق الموازية، وهو ما أثر على تكاليف الإنشاء والتشغيل.
المضاربة والطلب الزائف: المحرك الرئيسي لارتفاع الأسعار
وأضاف خطاب أن الارتفاع الكبير في أسعار العقارات لم يكن مدفوعًا فقط بتقلبات سعر الدولار، بل كان الأهم من ذلك هو التدفق الكثيف للمضاربين إلى السوق. هذا التدخل أدى إلى خلق “طلب زائف” على العقارات، حيث اندفع عدد كبير من الأفراد لشراء الوحدات مانشيت ليس بدافع الحاجة الفعلية للسكن، بل بهدف التحوط من التضخم أو لتحقيق أرباح سريعة. وكثيرًا ما كان هؤلاء المشترون يقدمون على الشراء دون حتى معرفة الموقع الجغرافي للعقارات أو تفاصيلها الدقيقة، معتمدين فقط على فكرة الاستثمار أو المضاربة.
قفزات غير مبررة في أسعار العقارات
وأشار استشاري التطوير العقاري إلى أن هذا النوع من الطلب شجع المطورين على رفع الأسعار بعد كل موجة، ظنًا منهم أن السوق يشهد رواجًا حقيقيًا وطلبًا فعليًا. واختتم محمد خطاب حديثه بالتأكيد على أن أسعار العقارات ارتفعت بشكل غير منطقي خلال الفترة الممتدة من عام 2021 وحتى عام 2024. وذكر أن بعض المشروعات مانشيت شهدت زيادات بلغت ثلاثة أو حتى أربعة أضعاف قيمتها الأصلية، وهي قفزات لا يمكن تبريرها بالكامل بتحركات سعر الدولار وحدها، مما يؤكد أن السوق تأثر بالمضاربة أكثر بكثير من تأثره بالطلب الحقيقي أو العوامل الاقتصادية الأساسية.