تطور جديد.. السوق العقاري المصري يحسم الجدل | عضو غرفة التطوير العقاري يكشف مفاجأة بشأن سيناريو الفقاعة مانشيت
يشهد السوق العقاري المصري في الفترة الأخيرة استقرارًا نسبيًا في أسعار مواد البناء الرئيسية كالحديد والأسمنت، مدفوعًا بتراجع سعر الدولار وانخفاض الفائدة. أكد الدكتور محمد راشد، عضو غرفة التطوير العقاري، أن السوق بعيد تمامًا عن سيناريو الفقاعة مانشيت، مشيرًا إلى أن تراجع المبيعات الحالي يرتبط بظروف اقتصادية عامة، وأن تنشيط أدوات التمويل العقاري ضروري لتحفيز القطاع.
استقرار أسعار الحديد والأسمنت يدعم سوق العقارات
كشف الدكتور محمد راشد، عضو غرفة التطوير العقاري، عن استقرار نسبي تشهده أسعار مواد البناء الأساسية، وعلى رأسها الحديد والأسمنت، خلال الفترة الأخيرة. وأوضح أن سعر طن الحديد يتراوح حاليًا بين 38 ألفًا و42 ألف جنيه مصري، بينما استقر سعر طن الأسمنت بين 3800 و4000 جنيه مصري، وذلك بعد أن شهدت هذه الأسعار ارتفاعات كبيرة في فترات سابقة. ينعكس هذا الاستقرار بشكل إيجابي ومباشر على تكلفة مشروعات التطوير العقاري.
| المادة | متوسط السعر (جنيه مصري للطن) |
| الحديد | 38,000 – 42,000 |
| الأسمنت | 3,800 – 4,000 |
عوامل مؤثرة في استقرار أسعار مواد البناء
أرجع الدكتور راشد هذا الاستقرار إلى عدة عوامل مهمة. يأتي في مقدمتها تراجع سعر الدولار الأمريكي مقابل الجنيه المصري، بالإضافة إلى خفض أسعار الفائدة. هذه العوامل تهيئ بيئة مناسبة لخفض أسعار مواد البناء، إلا أن تكاليف التشغيل المرتفعة والطلب المستمر يساهمان في بقاء الأسعار مستقرة مع احتمالية حدوث زيادات طفيفة ومحدودة. وتوقع أن تشهد الفترة المقبلة بدء تشغيل نحو 10 مصانع أسمنت كانت متوقفة، إلى جانب خطط لتقليل تصدير الأسمنت لضمان تلبية احتياجات السوق المحلي بشكل كامل، مما سيعزز من الإنتاج ويساعد على تثبيت أسعار الأسمنت في مصر.
لا مخاوف من فقاعة عقارية في السوق المصري
طمأن الدكتور راشد بأن تراجع المبيعات مانشيت الذي شهده عام 2025 لا يعني على الإطلاق دخول السوق العقاري المصري في مرحلة “الفقاعة مانشيت”. وأوضح أن الفقاعة مانشيت ترتبط عادة بارتفاع مبالغ فيه في نسب التمويل العقاري، وهو ما لا ينطبق على الوضع الراهن في مصر. فالسوق المصري بعيد تمامًا عن هذا السيناريو بمعناه الحرفي، وذلك بسبب ضعف الاعتماد على التمويل العقاري مقارنة بالأسواق العالمية، حيث تتراوح نسبة الاعتماد على التمويل العقاري في بعض الدول المستقرة ما بين 40% و70% من حجم السوق.
دور التمويل العقاري في تنشيط سوق العقارات
أكد الدكتور راشد أن حجم التمويل العقاري في مصر لا يتجاوز 1.5% من حجم الموازنة العامة للدولة. وبالرغم من تخصيص نحو 450 مليار جنيه مصري لهذا القطاع، إلا أن المستغل منه فعليًا لا يتعدى 100 إلى 150 مليار جنيه فقط، ويذهب الجزء الأكبر من هذا التمويل لمشروعات الإسكان الاجتماعي. وأشار إلى أن مصر تضم 38 بنكًا وما يقارب 20 شركة تمويل عقاري، لكن حجم التمويل الذي توفره هذه الجهات لا يمثل أكثر من 1% إلى 1.5% من المخصصات المتاحة، مما يبرز محدودية الاعتماد على هذا النوع من التمويل. شدد على أن الركود الحالي في المبيعات يرتبط بظروف اقتصادية عامة، مؤكدًا على أهمية تفعيل أدوات التمويل العقاري لتنشيط السوق العقاري وتوسيع قاعدة المستفيدين.