قرار حكومي جديد بشأن الإيجار القديم | ماذا ينتظر الملاك بعد هذا المستجد؟
وافق مجلس الوزراء المصري برئاسة الدكتور مصطفى مدبولي، على مشروع قرار يتعلق بتنفيذ المادة الثامنة من القانون رقم 164 لسنة 2025. يهدف هذا القرار إلى تنظيم القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتخصيص وحدات سكنية أو غير سكنية للمستأجرين القدامى، أو من امتد إليهم عقد الإيجار، وذلك بنظام الإيجار أو التمليك، كبديل للوحدات المؤجرة حاليًا. يأتي ذلك في إطار إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وضمان حق المستأجرين في سكن بديل.
قانون الإيجار الجديد: حق المستأجرين في سكن بديل
يأتي مشروع القرار هذا تتويجًا لنص المادة الثامنة من القانون رقم 164 لسنة 2025، والتي تمنح كل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بموجب القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، الحق في تخصيص وحدة بديلة من الوحدات المتاحة لدى الدولة. يشمل هذا التخصيص وحدات سكنية أو غير سكنية، ويمكن أن يتم بنظام الإيجار أو التمليك، وذلك قبل انتهاء المدة المحددة للعقود القديمة. ويهدف هذا الإجراء إلى توفير حلول مستدامة للمستأجرين القدامى وضمان انتقالهم إلى وحدات بديلة وفق قواعد وشروط محددة.
الجهات المسؤولة عن تخصيص الوحدات السكنية البديلة
حدد مشروع القرار خمس جهات حكومية رئيسية ستكون مسؤولة عن تخصيص الوحدات اللازمة لتطبيق أحكام المادة الثامنة من قانون الإيجار الجديد. هذه الجهات هي:
- وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية والجهات التابعة لها.
- وحدات الإدارة المحلية.
- هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والأجهزة التابعة لها.
- صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.
- صندوق التنمية الحضرية.
دور صندوق الإسكان الاجتماعي في تنسيق وتلقي الطلبات
نص مشروع القرار على أن يتولى صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري مهمة التنسيق مع جميع جهات الدولة لتحديد عدد الوحدات المتاحة للتخصيص في كل محافظة. سيشمل هذا التحديد بيانات الوحدات الأساسية مثل المساحة والغرض منها، تمهيدًا لعرضها على مجلس الوزراء لاعتمادها. كما سيتم إنشاء إدارة مركزية بالصندوق تحت اسم “الإيجار والسكن البديل”، تتبعها إدارات عامة، تختص بتلقي وفحص طلبات المستأجرين أو من امتدت إليهم عقود الإيجار للحصول على الوحدات السكنية أو غير السكنية المخصصة.
أنظمة وشروط تخصيص الوحدات للمستأجرين
أقر مشروع القرار عشر مواد تفصيلية تحدد القواعد والشروط والإجراءات لتنفيذ المادة الثامنة من قانون الإيجار الجديد. هذه المواد توضح أنظمة التخصيص المتاحة وشروط استحقاق الوحدات البديلة.
أنظمة التخصيص المتاحة للوحدات السكنية وغير السكنية
تتنوع أنظمة تخصيص الوحدات لخدمة أكبر شريحة من المستفيدين وتشمل:
- نظام الإيجار.
- نظام الإيجار المنتهي بالتملك.
- نظام التمليك عن طريق التمويل العقاري.
- نظام التمليك عن طريق السداد النقدي.
- نظام التمليك على أقساط وفقًا لشروط الإعلانات.
شروط استحقاق تخصيص الوحدة البديلة للمستأجرين
حدد مشروع القرار شروطًا واضحة يجب توافرها في طالب التخصيص، وهي:
- أن يكون طالب التخصيص شخصًا طبيعيًا.
- أن يكون مستأجرًا لوحدة سكنية أو غير سكنية، أو ممن امتد إليه عقد الإيجار، وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
- أن يكون مقيمًا فعليًا بالوحدة المؤجرة، وألا يكون قد ثبت تركه للوحدة مغلقة لمدة تزيد عن سنة دون مبرر.
- ألا يكون مالكًا لوحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر، وقت العمل بأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025.
- أن تكون الوحدة المطلوب تخصيصها والوحدة المؤجرة التي سيتم إخلاؤها من ذات الغرض وبنفس المحافظة.
- التزام طالب التخصيص بتقديم إقرار موثق بالشهر العقاري بإخلاء وتسليم العين المؤجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة الجديدة.
كيفية تقديم طلبات تخصيص الإسكان البديل
حدد مشروع القرار مدة وآلية تقديم طلبات التخصيص لضمان الشفافية وتسهيل الإجراءات على المستحقين.
آلية تقديم الطلبات
- يتم تقديم طلبات تخصيص الوحدات على المنصة الإلكترونية الموحدة التي ستنشأ لهذا الغرض.
- تكون مدة التقديم ثلاثة أشهر كحد أقصى من تاريخ بدء العمل بالمنصة الإلكترونية.
- يتم إنشاء حساب إلكتروني خاص بكل متقدم يمكن من خلاله متابعة حالة الطلب واستكمال المستندات عند الحاجة.
- يجب تقديم المستندات المطلوبة، ومنها ما يثبت العلاقة الإيجارية، والحالة الاجتماعية، ودخل الأسرة، وما يفيد استمرار مزاولة النشاط للوحدات غير السكنية، وشهادة تأهيل أو بطاقة الخدمات الحكومية لذوي الإعاقة.
تيسير تقديم الطلبات ورقيًا
حرصًا على شمولية القرار ووصوله إلى جميع الفئات المستحقة، أجاز مشروع القرار تقديم طلب التخصيص والمستندات المطلوبة ورقيًا. يمكن ذلك من خلال مكاتب البريد المنتشرة في كافة محافظات الجمهورية، وذلك بهدف التيسير على كبار السن، ومحدودي التعليم، والأشخاص ذوي الإعاقة، أو من يجدون صعوبة في التعامل مع المنصة الإلكترونية.
فحص الطلبات وحق التظلم للمستأجرين
نظم مشروع القرار إجراءات ومدة فحص طلبات تخصيص الوحدات البديلة. يتولى صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، بالتعاون مع الجهات المعنية، التحقق من انطباق الشروط القانونية على المتقدمين. كما كفل المشروع حق المتقدمين في تقديم تظلم في حال رفض طلبهم، ويجب فحص التظلم والبت فيه خلال شهر من تاريخ تقديمه، وذلك لضمان حق المتقدم في إعادة بحث طلبه في حال ثبوت أحقيته.
معايير ترتيب أولويات تخصيص الوحدات البديلة
حدد مشروع القرار معايير واضحة لترتيب أولويات التخصيص بين المتقدمين المستحقين. سيتم إعداد قائمتين مرتبتين:
- الأولى خاصة بالمستأجرين الأصليين الذين حرر لهم عقد إيجار من المالك أو أزواجهم الذين امتدت لهم العقود قبل العمل بالقانون رقم 164 لسنة 2025.
- الثانية خاصة ببقية من امتدت لهم عقود الإيجار.
سيتم ترتيب الأسماء في كل قائمة على مستوى المحافظة وفقًا لترتيب المعايير التالية: السن، ثم الدخل، ثم الحالة الاجتماعية. وفي حال التساوي في فئات المعيار الأول، يتم اللجوء إلى فئات المعيار الثاني، وإذا استمر التساوي، يتم التحديد وفقًا للمعيار الثالث.
الالتزامات المالية وشروط استخدام الوحدة المخصصة
ألزم مشروع القرار المستحق للوحدة البديلة بسداد المستحقات المالية المطلوبة خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره بتخصيص الوحدة له، وذلك حسب نظام التخصيص ونظام السداد المختار. في حال عدم السداد، يعتبر المستحق متنازلاً عن ترتيب أولويته في التخصيص. كما ألزمه باستخدام الوحدة للغرض المخصص لها وعدم تغيير هذا الغرض. وفي حال مخالفة ذلك، يتم إلغاء التخصيص واسترداد الوحدة دون الحاجة إلى إنذار أو حكم قضائي، مع حفظ حق جهات الدولة في اتخاذ جميع الإجراءات القانونية لضمان حقوقها.